“烂尾楼”工程款的优先受偿权从什么时候起算？承包方主张工程款优先受偿一定要起诉吗？

杨猇茸，普洱市建筑工程律师,现执业于云南慧申律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

“烂尾楼”工程款的优先受偿权从什么时候起算？

“烂尾楼”大家都听过，通常是指停工停建的房屋建筑工程的“楼房”，往往都是因发包人无力支付工程建设资金或陷入债务纠纷而定导致的。烂尾楼是建筑工程承包人最不想见到的情形，因为建设工程“烂尾”就意味着工程款非常难收回，甚至收不回，要想尽快尽早收回工程款的，就只能行使工程价款优先受偿权。但行驶优先受偿权是期限的，如不懂得计算期限，就可能错过时间，以致优先权消灭。

优先受偿权计算

根据的规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。 因此，计算工程款优先受偿权的期限，最重要的就是确定“建设工程竣工之日”或“建设工程合同约定的竣工之日”。

1、关于建设工程竣工之日，如双方确定后无争议的，即可从该日起起计算优先权期限。

若双方有争议的，根据的规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：

建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

2、关于建设工程合同约定的竣工之日，是非常好确定的，但有时对承包人而言有时是不利，甚至是不合理的。例如发包人断断续续地违约而不支付工程进度款，导致承包人停停建建，当承包人最后全面停工引发纠纷时，合同约定的竣工日期可能早已超过六个月。

因此，在现实生活中，承包人应该根据自身实际情况，在计算优先权期限时，选择最合适的日期作为起算点，计算至6个月。要是计算存在困难的，尤其是对实际未竣工的建筑工程的期限计算存疑时，可以委托专业建筑工程律师协助计算，慎重处理优先权期限问题，且必要时可直接让律师到法院起诉追偿。

承包方主张工程款优先受偿一定要起诉吗？

工程价款优先受偿，是经承包人催告后，发包人仍未能支付工程款时，将建筑工程变卖、拍卖来优先获得受偿的权利。但是，怎样行使工程价款优先受偿权利，却是很多人都不清楚的事情。那承包人主张工程款优先受偿一定要起诉吗

在实践中，承包人行使优先受偿权要注意以下三大事宜：

１、承包人主张工程款优先受偿不一定要起诉。

根据合同法规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

也就是说，承包人行使优先受偿权时，不一定要到法院起诉的，双方协商处理也可以。

但如果发包人存在其他债权人、抵押权人等情况，承包人使用通过变卖来主张工程款时，容易惹官非，保险妥当的做法就是委托律师向法院提起确认之诉，通过法院诉讼的方式受偿，既能避免麻烦又能尽可能维护自身权益。

２、承包人行使工程价款优先受偿权的期限是六个月。

按照第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

要是对实际竣工之日有争议的，根据相关司法解释的规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：　

建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；　

承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；　

建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。　

如果承包人没有在法定期限内行使工程价款优先受偿权的，权利消灭，之后不能再主张优先受偿。

３、建设工程施工优先受偿权仅限于建设工程价款，不包括由于发包人延迟付产生的利息和违约责任。

按照上述高院批复规定，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

事实上，工程价款优先受偿权设计的问题，不仅仅是否需要起诉那么简单，其涉及的法律问题很多也很重要。要是被拖欠大笔工程款或情况复杂的，建议最好找个建筑工程律师协助处理，保障能争取到最大利益。